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所持しているアパートの空室になかなか借り手がつかない、あるいは、年を追うごとに空室が増えているといった状況があるなら、オーナーとして、今すぐにでも空室対策を行う必要があります。その具体的な方法とは？ この記事で解説しますので、ぜひ参考にしてください。アパートを魅力的な物件に変えて、満室経営を目指しましょう。
アパートに空室ができてしまう主な理由
アパートに空室ができてしまう主な理由としては、次のようなことが考えられます。
まず、家賃、そして敷金・礼金・仲介手数料などの初期費用が相場に合っていないことです。
アパートを探している人は、希望する地域の中から複数の物件をピックアップし、家賃や設備、入居の条件などを比較して絞りこんでいきます。その過程で、地域の家賃相場もつかむことができるため、家賃や初期費用が高いと、それだけでふるい落とされてしまうことになるのです。逆に、あまりにも安すぎる家賃でも「ワケあり物件なのでは」と、勘ぐられてしまいます。
物件の印象が悪くて入居に結びつかないことも、空室ができる理由のひとつといえるかもしれません。外壁のヒビや手すりのサビ、破損個所が修繕されず放置されている、自転車が散乱している、ゴミ置き場の管理がされていないなど建物の外周りに関することもそうですし、キッチンやトイレ、浴室など室内の設備が古かったり汚れていたりすることも印象を悪くする要因です。そのほか、不動産会社や管理会社の募集方法に問題があることも。
空室対策を実施することは大事なことですが、その前に、どうしてアパートに空室ができてしまうのか、上記に照らし合わせて理由と状況を把握しておいてください。そうでないと、ピントのずれた対策をすることになりかねません。
アパートの空室対策のためにオーナーが行うべきこと
アパートが空室になっている理由がつかめたら、それを解消するための対策を施します。具体的には、次のようなことを検討してみましょう。
賃料は適切か確認する
物件は建ててから年数が経てば経つほど価値が下がっていきます。そのことを念頭に置きながら周辺の物件をリサーチして、家賃が適切であるかどうか考えてみてください。同様に、初期費用の負担についても比較してみましょう。同じ家賃の場合、どうしても新しい物件のほうが好まれますし、初期費用もできるだけおさえられたほうが、借り手にとっては助かります。
比較してみた結果、家賃が高い、初期費用がかかりすぎていると判断できるなら、条件の緩和を検討してみましょう。家賃を下げることも方法ですが、そうすると家賃収入に影響が出てしまいます。あまりにも高すぎる場合は調整する必要もあるかもしれませんが、そうでない場合は、初期費用や共益費などの負担を下げて対処することも方法です。また、「フリーレント」といって、入居後2～3ヵ月分の家賃を無料にするという方法もあります。
ポイントは、できるだけ家賃収入を下げずに、いかに金銭面での魅力をアピールできるか……です。ご自身の物件に合った対策を考えてみてください。
適切な媒体に露出を行う
入居者の募集は不動産業者や管理会社にまかせるケースがほとんどですが、その方法が適切かどうか、この機会に確認しておきましょう。
店頭に貼りだされている物件案内は見やすいものになっているか、WEBや広告でのアピールも積極的に行っているかといったことは、自分が物件を探す立場になれば把握できるものです。例えばWEB検索をしても所持している物件がヒットしないのでは、そもそも人の目に留まっていない可能性があります。
WEBや広告の掲載では、見栄えのする写真が使われているかどうかもチェックポイントです。物件を探す立場からすると、写真の枚数の多いほうが部屋のイメージがしやすくなりますし、ほかとの比較もしやすくなります。
その上で、管理会社の募集方法に難があると感じられた場合は、改善要望を伝えてみましょう。もし先方の態度に熱意が感じられないなど不信感が残るのであれば、管理会社の変更も視野に入れたほうがよいかもしれません。
魅力的な物件になるよう対策を行う
新築物件は設備も新しく、建物の外観など見た目でも有利です。建ててそのまま年数が経っている物件では、なかなか入居に結びつけることができません。リフォームやリノベーションを施して、ほかの物件にはない魅力を付加しましょう。
外観は多少古くても、壁紙や床板を貼り替えて内装をきれいにし、システムキッチン、ユニットバス、エアコン、トイレなどの設備を最新のものにすれば、部屋自体の魅力はぐんとアップします。
付加価値としては、例えば安全面をアピールできる仕様にすれば、ひとり暮らしの女性に訴求できます。モニター画面付きのドアフォンの設置、入り口のオートロック化のほか、警備会社と契約を結ぶことも効果的です。宅配荷物を受け取る専用ボックスの設置も検討してみてよいかもしれません。
また、リノベーションでは、一般的な物件には少ない設備を設置することが、物件の人気を高める手法です。特におすすめなのは防音室の設置です。建物全体で防音がアピールできれば、募集ターゲットもしぼりやすくなります。音楽大学や専門学校に募集をかければ、すぐに空室は埋まりそうです。また、楽器可の物件として紹介を行うことで、物件を気に入った住人が退去せずに長く住み続けてくれる可能性もあるため、空室率を減らすことができます。
オーナーとして「アパートの空室をなんとかせねば」と考えている方に向けて、空室対策をお伝えしました。大切なことは、管理会社にまかせっぱなしにせずに入居者の募集状況や周辺の状況を確認すること、ほかの物件にはない付加価値や魅力をつけていくことです。ぜひ、さまざまな角度から検討してみてください。
