賃貸物件で騒音トラブルを起こす入居者を退去させることは可能？

賃貸物件のトラブルの中でも特に多いのが、騒音によるものだといわれています。他の入居者から騒音の苦情が寄せられたら貸主や管理会社はその対処にあたり、場合によっては騒音主を退去させなければなりませんが、そのためには多くのステップを踏む必要があります。
ここでは、賃貸物件から騒音トラブルを起こす入居者を退去させる方法を貸主向けに説明します。

騒音トラブルを起こす入居者の強制退去させることは可能か

騒音トラブルを起こした入居者を強制退去させることは可能です。ただし、強制退去には一定の条件や、手続きが必要となります。

日本における借地借家法などの法律では、入居者の居住権が手厚く守られているため、たとえ貸主でも、問題を起こした入居者を簡単に退去させることはできません。入居者の承諾なしに、勝手に部屋の中に入ったり、入居者が入れなくするために鍵を変えたりすると、逆に貸主が罪に問われてしまいます。

一方で貸主は、家賃を受領する対価として、目的物を使用収益させる義務（民法601条）を負います。「使用収益」とは、「物を直接利活用して利益・利便を得る」ことです。つまり貸主は、入居者すべてに良好な住環境を提供しなければならず、その阻害要因は除去しなければならない義務もあるため、騒音トラブルを放置することもできません。

賃貸物件から騒音主を強制退去させることが可能となる条件

騒音主を強制退去させるためには、貸主と入居者との間で結ばれた賃貸借契約を解除する必要があります。
賃貸借契約の解除が認められるには、

  • 賃貸借契約書に騒音に関する記載があること
  • 入居者本人が騒音について認めていること

などが条件になります。
「騒音に関する記載」とは、具体的には「大音量やテレビ等の騒音で近隣に迷惑をかける行為」などを禁止する事項になります。このことが賃貸借契約書に記載されていれば、入居者はこれを守らなくてはなりません。貸主に使用収益させる義務があるのと同じく、貸借人にも「用法遵守義務」があるためです。

賃貸物件から騒音主を退去させることが難しい理由

しかし仮に賃貸借契約書に騒音に関する記載があったとしても、ことはそう簡単ではありません。騒音主が素直に認めなければ、すぐに退去させることはできないのです。このような場合、裁判において、建物明け渡し請求を行う必要があり、裁判でこの請求を認める判決が下りてはじめて、強制執行（強制退去）が行われます。

賃貸物件から騒音トラブルを起こす入居者を強制退去させる方法

では、どのような手順を踏んで、騒音元の入居者を強制退去させればよいのか、具体的に説明します。

1. 事実関係を確認

他の入居者から苦情が寄せられたら、最初の対応としては近隣の入居者からのヒアリングなどによって「騒音が起きている」という客観的事実を確認することが重要です。騒音がいつから起きているのか、起きる時間帯、騒音の種類など、なるべく具体的に把握しておくと良いでしょう。

2. 入居者全員へ通知

騒音が起きている事実を把握できたら、掲示板やポストへの投函を通じて、全入居者へ周知します。これは騒音主に対する注意喚起になるとともに、これまで言い出せなかった入居者からの苦情を拾える可能性にもつながります。

3. 騒音元の入居者へ勧告

注意喚起にも関わらず騒音が止まない場合は、騒音主に対して直接、口頭や書面で更に注意と勧告を行います。

4. 騒音主へ内容証明郵便による勧告

再三の注意・勧告にもかかわらず状況が改善しない場合は、騒音に対する改善要求と、要求に応じない場合の具体的な契約解除日などを記載した書面を「内容証明郵便」によって騒音元の入居者に送付します。

法律上では、契約を解除する前に「催告」をする必要があります。内容証明郵便は、郵便内容や発送日、受取日などが郵便局に記録として残りますので、この「催告」の証明となり、後の裁判においても重要な書類となります。

5. 契約解除

内容証明郵便に記載の期日までに状況が改善しない場合は、賃貸契約解除の法的効果が生じます。つまり、ここで始めて正式に賃貸契約解除となるのです。

6. 建物明け渡しの請求訴訟を行う

賃貸契約の解除後、裁判所に対して、建物明け渡し請求の訴訟を提起します。訴訟提起に必要な書類は、訴状、証拠書類（賃貸借契約書、内容証明郵便など）、不動産登記簿謄本、固定資産評価額、代表者事項証明書（原告又は被告が法人の場合）、予納郵便切手（約6,000円）、収入印紙などになります。

7. 強制執行（強制退去）

裁判で判決が下りて入居者の強制退去が認められると、裁判所の執行官によって荷物等が強制的に運び出されることになります。

騒音トラブルの放置は厳禁！

騒音トラブルを放置すると、他の入居者が退去してしまうこともあるほか、被害を受けた住人から、精神的被害や引っ越し費用などの損害賠償を請求される場合もあり、貸主にとっては大きなリスクです。騒音によるトラブルは、適切な防音工事を行うことで、未然に回避できることもあります。

このように、賃貸物件で騒音トラブルを起こす入居者に退去を促すことは容易ではありません。あらかじめ、しっかりした防音対策を検討してみてはいかがでしょうか。特に楽器演奏のための防音工事をお考えの場合は、ぜひ高橋建設にご相談ください。
また、「入居者から騒音の苦情を受けた場合の対処法」についてはこちらの記事をご覧ください。

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